Skip to main content

Syarat dan Prosedur Jual Beli Tanah Akta Pajak & Perjanjian

[pgp_title]

Artikel JUAL BELI TANAH ini memuat : Syarat Prosedur Jual Beli Tanah Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat Tata Cara Jual Beli Tanah Dasar Hukum Jual Beli Tanah Akta Jual Beli Tanah Girik

JUAL BELI TANAH

 

Pengertian Jual Beli Tanah

Jual Beli Tanah adalah suatu proses yang dapat menjadi bukti adanya suatu peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Prinsip dasar jual beli adalah tunai dan terang, yaitu dibayarkan secara tunai dan transaksi dilakukan di hadapan pejabat umum yg berwenang. Menurut UUPA (Undang-undang Pokok Agraria),

Dalam hal ini yang dimaksud dengan pejabat umum yang berwenang adlah Pejabat Pembuat Akta Tanah yang seirng disebut juga PPAT, diangkat oleh Kepala BPN RI. Kewenangannya untuk membuat akte-akte tertentu terkait dengan pertanahan, seperti Akta Hibah, Tukar Menukar, Akta Jual Beli, Pemberin Hak Bangunan di atas Tanah Hak Milik dan Pberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik. Pembebanan Hak Tanggungan, Pembagian Hak Bersama, Pemasukan ke dalam Perusahaan.

Sebelum masuk dalam proses jual beli, pembeli maupun penjual harus memastikan bahwa bidang tanah tersebut tidak sedang dalam suatu sengketa atau beban hak tanggungan di Bank. Jikalau bidang tanah tersebut sedang dalam suatu permasalahn maka PPAT wajib menolak pembuatan Akta Jual Beli Tanah yg diajukan.

Dasar Hukum Jual Beli Tanah – Peralihan Hak Atas tanah Melalui Jual beli

Psl 2 Peraturan Pemerintah No. 37 Th 1998 ttg Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah & Pasal 95 ayat (1) huruf (a) PerMen Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Th 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Th 1997 ttng Pendaftaran Tanah.
Menurut Psl 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997, diterangkan bahwa:

Prlihan hak atas tnah & hak milik atas stuan rumah susun melalui cara jual beli, hibah, tukar menukar, pmasukan data perusahaan & perbuatan hukum pemndahan hak lainnya, kecuali pemndahan hak mlalui lelang hnya dapat didftarkan jika dibuktkan dengan akte yang dibuat oleh PPAT yg berwnang menurut ktentuan peraturan perundang-undangan yg berlaku.
Frase kata “melalui jual-beli” tersbut di atas mnunjukkan bahwa proses pralihan tanah melalui jual-beli merupakan suatu bentuk peralihan yang sah & diakui oleh hukum.

Namun juga di dalam Pasal 95 ayat 1 huruf (a) PerMen Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Th 1997 dimuat bahwa untuk pembuktian kebenaran hak atas tanah tersebut dialihkan, maka mesti dibuktikan dengan suatu akte yang dibuat oleh & dihadapan PPAT yaitu akte jual beli yang kemudian akan dijadikan dsar pendaftaran perubahan data pndaftaran tanah. Ktentuan psl tersebut mmberikan pemahaman bahwa proses jual-beli bidang tanah ini berbeda dengan proses jual-beli pada biasanya, proses jual-beli bidang tanah mesti dilakukan oleh PPAT.
Secara umum dalam proses jual-beli tanah tersebut dibutuhkan tahapan –tahapan yg harus dilalui oleh PPAT sebelum dilksanakan penandatanganan akte jual belinya oleh para pihak yg berkepentingan.

Pemindahan hak ditafsirkan sebagai peristiwa hukum atau perbuatan hukum yang mengakibatkan berpindahnya suatu hak atas tanah yang tidak dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, tetapi oleh pejabat lain atau dengan cara lain yang diatur oleh peraturan per-UU-an, seperti dengan pewarisan, Pelelangan, peleburan dan penggabungan koperasi atau perseroan. (Pasal 43 ayat (1) PP No. 24 thn 1997 memasukkan perbuatan hukum peleburan dan penggabungan koperasi atau perseroan (secara khusus untuk yang tidak didahului dengan proses likuidasi) ke dalam pemindahan hak yangtidak harus dibuktikan dengan akte PPAT).

Akta Jual Beli Tanah

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang membuktikan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru. Pada prinsipnya jual beli tanah bersifat terang dan tunai, yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas. Jika harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum dapat dilakukan.

Pajak Jual Beli Tanah : BPHTB Dan PPh Jual Beli Tanah :

Dalam trnsaksi jual beli tanah, baik pembeli ataupun penjual dikenakan kewajiban membayar pajak.
Bagi pihak penjual, dikenakan kewajibn membayar (PPh) Pajak Penghasilan.
Dasar hukm pengenaan untuk pembayaran PPh untuk penjual tanh adalah Psl 1 ayat 1 dan Psl ayat (2) Praturan Pemerintah No. 34 Thn 2016 tentang Pajak Penghasiln Atas Penghsilan dari Pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatn Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunn Beserta Perubahannya (“PP 34/2016”) sebagai berikut:

Besarnya pajak penghasilan jual beli tanah dan/atau bangunan berikut adalah dua koma lima persen ( 2,5% ) dari jumlah bruto nilai jual beli tanah dan/atau bangunan. Besaran jumlah jual beli tanah dan/atau bangunan dalam adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta.

Pajak Bagi Pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan (“BPHTB”),
Dasar hukum pengenaan BPHTB untuk pembeli Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tntang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ( UU 28 tahun 2009 ), yang menerangkan bahwa yang menjadi objek pajak adalah perolehn hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolhan hak atas tanah dan/atau bangunn tersebut salah satunya meliputi pemindahn hak karena jual beli.

Syarat Jual Beli Tanah Dan Tata Cara Jual Beli Tanah

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
Transaksi Jual Beli Tanah & bangunan baru sah stelah dibuatkan akta jual beli tanah oleh PPAT oleh karenanya untuk membuat akta jual beli diperlukan syarat-syarat sbb

1. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

-. Data Penjual

• Fotocopy dan asli KTP (jika sudah menikah maka fotocopy KTP Suami dgn Istri).
• Fotocopy Kartu Keluarga (KK).
• Fotocopy dan asli Surat Nikah (jika sudah nikah)
• Fotocopy dan Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang mau dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun).
• Salinan Akta Notaris bila berasarkan Perjanjian Jual Beli dan Kuasa Menjual.
• Bukti Lunas Pembayaran Pajak Bumi & Bangunan (PBB) 5 thn terakhir.
• Fotocopy dan asli NPWP.
• Fotokopi dan asli Surat Keterangan WNI atau ganti nama, jika ada.
• Fotocopy dan asli Surat bukti prsetujuan suami-istri (bagi yang sudah berkeluarga).
• Fotocopy dan asli Surat kematian (jika suami/istri telah meninggal).
• Fotocopy dan asli Keterangan Waris dan Pembagian Warisan.
• Fotocopy dan asli Surat Penetapan dgn Akta Pembagian Harta Bersama yg menyatakan tanah/bngunan (kalau suami-istri telah bercerai).

-. Data Pembeli :
• Fotocopy dan asli KTP (jika sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri).
• Fotocopy dan asli Kartu Keluarga (KK).
• Fotocopy dan asli Surat Nikah (bila sudah menikah).
• Fotocopy dan asli NPWP.

2. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT – Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah
1. Sebelum kita membuat AJB, maka PPAT akan mengadakan pemeriksaan mengenai keaslian srtifikat ke kantor BPN .
2. Penjual harus mmbayar pajak penghasilan (PPh, sdangkan pembeli diharuskan mmbayar Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan (BPHTB), dngan ketentuan sebagai berikut:

  • a. Pajak Penjual (PPh )adalah sebesar NJOP/Harga Jual x dua setengah persen 2,5 %
    b. Pajak Pmbeli (BPHTB) adalah sebesar NJOP/Hrga Jual – Nilai Tdak Kena Pajak x lima persen / 5 %
    c. NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yaitu harga rata-rata yg diperoleh dari trnsaksi jual beli yg terjadi secara wajar. Calon pembeli wajib membuat satu surat pernyataan bahwa jika dia membeli tanah trsebut maka pihak pembeli tidak lantas mnjadi pemegang Hak Atas Tanah yg melebihi ketentuan batas luas maximum.
    d. PPh ataupun BPHTB bisa dibayarkan di Bank Daerah setempat. sebelum BPHTB dan PPh di bayar lunas maka akta belum bisa dibuat. Umumnya untuk mngurus pembayaran BPHTB danPPh dibantu oleh Kantor PPAT bersangkutan.

3. Kita harus meminta Surat pernyataan dari pihak penjual bahwa tanah yang dimilikinya tidak dalam keadaan sengketa.
4. Dikarenakan Sertifikat Hak Guna Bngunan (SHGB) & Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) memiliki jangka waktu, kita perlu memeriksa apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum… Jangan sampai kita membeli tanah SHGB dan atau SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo yang akan mengakibatkan denda keterlambatan pepanjangan hak ataupun bisa ditolak permohonan perpanjangannya.
5. Berikutnya, apakah rumah yg akan dibeli pernah mnjadi jaminan kredit & belum dilakukan penghapusan (roya). Bila pernah, kita harus meminta surat lunas dan surat roya dari penjual agar nantinya digunakan untuk balik nama.
6. PPAT tidak akan melanjutkan proses Akta jual Beli jika bidang tanah yang akan dijual-belikan sdang dalam posisi sengketa maupun dalam pembebanan di bank.

3. Pembuatan AJB

• Pembuatan AJB wajib dihadiri semua pihak yang terkait diantaranya pihak penjual dengan pihak pembeli (suami dengan istrinya kalau sudah dalam status pernikahan) atau orag yang diberi kuasa dalam bentuk surat kuasa tertulis.
• Dan saksi yang perlu dihadirkan sekurang-kurangnya 2 (dua) saksi.
• PPAT harus membacakan kemudian menjelaskan isi akta.
• Kemudian pihak penjual dengan pihak pembeli menyetujui isinya maka kemudian akta tersebut akan ditandatangani oleh pihak penjual, pihak pembeli, saksi & PPAT.
• Asli akta dibuat dalam dua lembar yang satu (1) disimpan dalam Protokol PPAT dan yang satu (1) lembar asli lainnya akan digunajkan untuk diserahkan ke kantor pertanahan guna keperluan proses balik nama di Kantor BPN setempat. Masing-masing salinannya akan diberikan pada pihak pembeli dan penjual.

4. Proses ke Kantor Pertanahan

Selanjutnya setelah AJB selesai di buat di oleh PPAT, beliau menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan setempat untuk dilakukan proses balik nama. Dalam peraturannya penyerahan berkas AJB dan dokumen lainnya dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinnya Akta Jual Beli tanah.

Dokumen – dokumen yang diserahkan ke kantor Badan Pertanahan :
• Surat permohonan untuk balik nama yg telah ditandatangani oleh pembeli
• Asli Akta Jual Beli dari PPAT.
• Asli Sertifikat Hak Atas Tanah.
• Fotocopy KTP pembeli dan penjual.
• Asli Bukti lunas pembayaran BPHTB dan BPHTB.

Sesudah berkas diserahkan di loket kantor pertanahan, maka kita akan diberikan tanda bukti penerimaan yg akan diserahkan kepada pemohon atau kuasanya yang mengurus. Nama pemegang hak atasa tanah lama atau pihak penjual yang tertulis dalam sertifikat akan dicoret oleh petugas menggunakan tinta hitam dan kemudian diberi paraf oleh kepala kantor BPN atau pejabat yg ditunjuk.

Nama pembeli sebagai pemegang baru hak atas tanah akan dituliskan pada kolom dan halaman yang ada pada sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan, dengan pembubuhan tanda tangan kepala kantor BPN atau pejabat yang telah ditunjuk. Dalam jangka waktu 14 hari, pembeli atau kuasnya dapat mengambil sertifikat yang sudah dilakukan balik atas nama pembeli di kantor BPN setempat.

5. Jual Beli Tanah Warisan
Apabila pemilik hak atas tanah adalah suami atau istri atau keduanya namanya tertulis dalam sertifikat telah meninggal dunia dan ahli warisnya hendak melakukan jual beli, sertifikat hak atas tanah tersebut harus dilakukan proses balik nama terlebih dahulu menjadi nama ahli waris.

Dokumen-dokumen tambahan yang diperlukan untuk jual beli tanah warisan :
• Fotocopy dan asli Surat Keterangan Kematian
• Fotocopy dan asli Surat keterangan waris;
• Fotocopy dan asli Surat Nikah
• Fotocopy dan asli Akte kelahiran ahli waris ( anak)
• Fotocopy dan asli KTP seluruh ahli waris;
• Fotocopy dan asli Kartu Keluarga (KK);
• Seluruh ahli waris wajib hadir untuk menanda tangani Akta Jual Beli Tanah, bisa juga dengan Surat Persetujuan dan Kuasa Menjual dari seluruh ahli waris kepada salah satu di antara mereka jika tidak bisa hadir;
• Bukti Pembayaran BPHTB waris.

Link terkait : Notaris  Legalisasi Pendirian PT

Tata Cara Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat

Jual Beli Tanah yang belum bersertifikat melalui tahapan-tahapan sebagai berikut :

Proses Di Kantor Kelurahan setempat
Tata cara jual beli tanah yang blum bersertifikat pertama-tama penjual harus mendatangi kantor kelurahan setempat terlebih dahulu untuk menjalankan proses untuk mendapatkan surat kterangan riwayat tanah, surat ketrangan tidak ada sengketa dan surat kterangan kepemilikan tanah sporadik :

1. Surat Kterangan Tidak Ada Sengketa
Surat pernyetaan tak sengeketa sendiri adalah surat yang berisi prnyataan (statement) dr seseorang dan atau sekelompok orang yg menyatakan tdak dalam sengketa atas suatu barang trtentu atau hal lainnya dngn pihak manapun. Surat ini biasanya diprlukan jika kita hendak menjual, membrikan atau hendak melakukan suatu kegiatan yg berhubungan dengan orng lain untuk myakinkan bahwa kita dan ataubarang yang akan dijual, diberikan / lainnya tak sedang dalam sngketa atau masalah.
Informasi-informasi yg harus ada dlam sebuah Surat Pernyataan Tidak Sengketa stidaknya & paling umum memuat bberapa hal sbb:
• Identitas Pihak Yang Memberikan Pernyataan
• Rincian – rincian hal yang dimaksudkan tidak sedang dalam sengketa
• Riwayat Kepemilikan atas tanah dan Status kepemilikan
• Saksi – Saksi

2. Surat Keterangan Riwayat Tanah
Surat keterangan riwayat tanah adalah salah satu alat bukti tertulis untuk menunjukkan bukti kepemilikan tanah. menegaskan secara terperinci riwayat suatu bidang tanah. Dibuat secara tetulis guna menjadi salah satu alat bukti tertulis untuk menerangkan kepemilikan tanah guna kpentingan proses pendaftaran tanah.

3. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Sporadik
Surat yang menerangkan penguasaan atas bidang tanah yang bisa berdasarkan surat-surat atau dokumen-dokumen sbb: Girik. Petok D, Letter C, Surat Ijo, Rincik Wigendom atau Eigendom Verponding, Wigendom atau Eigendom Verponding, Gogolan, Erfpacht, Bruikleen.

Proses Di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat

Jual beli tanah yang tidak bersertifikat akan melalui proses yang cukup panjang. Setelah kita mndapatkan 3 surat keterangan dari kelurahan trsebut di atas maka langkah kita selanjutnya adalah mengajukan prmohonan pengurusan sertifikat ke Pertanahan setempat secara langsung. Proses pengajuan ini bisa saja dilakukan oleh penjual/pemilik tanah maupun pembeli yang tanah.

1. Pengajuan Berkas Permohonan ke kantor pertanahan
Berkas prmohonan yang disetorkan pada loket pnerimaan Kantor Pertanahan berisi asli surat-surat kepemilikan tanah. Berikut kelengkapannya :

  • • Asli Surat tanah girik atau fotocopy letter C yang dimiliki pemohon,
    • Asli Surat keterangan riwayat tanah dan fotocopy dari lurah/kades,
    • Asli Surat keterangan tidak sedang sengketa dan fotocopy dari lurah/kades,
    • Asli Surat pernyataan penguasaan tanah secara sporadik dan copy dari lurah/kades,
    • Asli Bukti-bukti peralihan hak atas tanah bila ada,
    • Asli & Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon,
    • Asli & Fotokopi bukti pembayaran lunas PBB ,
    • Asli Surat kuasa bila pemohon mminta orang lain untuk mewakilinya,
    • Asli Surat pernyataan telah memasang batas-batas patok tanah,
    • Asli Dokumen-dokumen lain sebagai pendukung.

2. Pengukuran bidang tanah oleh Petugas
3. Penelitian dokumen oleh Petugas Panitia A
4. Pengumuman tentang Data Yuridis di Kelurahan dan BPN
5. Penerbitan SK oleh Kepala Kantor BPN
6. Pembayaran BPHTB yang telah ditetapkan
7. Pendaftaran SK Pemberian Hak untuk penerbitan Sertifikat hak atas tanah

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli Tanah – Biaya Balik Nama Setifikat Tanah Jual beli

Biaya PPAT Jual Beli Tanah : Biaya pembutan akta jual beli dan jasa Notaris umumnya meliputi beberapa jenis biaya seperti; biaya pengecekan sertifikat hak atas tanah, Biaya untuk validasi pajak, Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Biaya Proses Balik Nama (BPBN), yang berkisar dinilai masing-masingnya adalah sebesar berikut ini:
• Biaya pengecekan sertifikat: Rp. 500.000
• Biaya untuk validasi pajak: Rp. 500.000
• Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB): Negosiasi
• Biaya Balik Nama (BBN): Negosiasi

Ada beberapa notaris yang mematok harga di bawah atau di atas perkiraan tersebut diatas. Namun ada juga notaris yang memilih memperhitungkan biaya jasanya dengan perhitungan persentase (%) dari nilai transaksi. Umumnya biaya ini diluar biaya pajak masing-masing pihak; ditanggung oleh pihak pembeli, karena hak atas tanah telah berpindah kepada pembeli yang mana proses Balik Nama adalah untuk kepentingannya. Walaupun begitu unutk pembayaran biaya tersebut juga bisa di negosiasikan dengan pihak penjual.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Berikut perumpamaan penghitungan pajak jual beli tanah :
1. Penghitungan PPH atau Pajak Penghasilan, misalkan Harga Tanah sebesar Rp. 500.000.000. maka PPh = 5% x Rp. 500.000.000 = Rp. 25.000.000.
2. Penghitungan BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah, misalkan Harga Tanah sebesar Rp. 500.000.000. (-) NPOPTKP: Rp. 60.000.000. = Rp.460.000.000maka BPHTP: Rp.460.000.000 x 5% = Rp. 23.000.000.

Disinilah terlihat perbedaannya antara pajak yang harus dibayar oleh penjual hak atas tanah dan pajak yang harus dibayar oleh pembeli hak atas tanah. Pajak yg mesti ditanggung oleh pembeli tanah nilainya lebih kecil daripada pajak yang harus dibayar oleh penjual tanah disebabkan adanya pengurangan NPOPTKP. Bagaimana Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah ? ternyata mudah sekali, kita bisa memulai menghitung sendiri pajak atas tanah yang kita miliki.

Jual Beli Tanah Girik :

Girik bukanlah merupakan tanda bukti hak atas tanah, akan tetapi merupakan bukti bahwa pemilik girik telah menguasai tanah milik adat dan sbg pembayar pajak atas bidang tanah trsebut beserta dgn bangunan yang berada di atasnya (jikalau ada). Intinya, girik tidak dapat dianggap sama dengan sertifikat hak atas tanah sprti ada yg ada sekarang.
Cara pengurusan pembelian tanah girik:
1. Memastikan terlebih dahulu bahwa girik yang dipakai adalah benar-benar girik asli;
2. Meminta bukti pembayaran lunas PBB dari pemilik girik;
3. Meminta Surat keterangan dari Kelurahan ataupun kepala desa bahkan sampai Kecamatan yang menerangkan bahwa bidang tanah tersebut sedang tidak berada di dalam keadaan sengketa;
4. Meminta Surat keterangan tentang riwayat tanah dari kepala desa atau Kelurahan bahkan sampai Kecamatan (dari pemilik bidang tanah tersebut sebelumnya / penjual);
5. Meminta Surat keterangan dari kepala desa atau Kelurahan bahkan sampai Kecamatan yang menerangkan bahwa bidang tanah tersebut tidak dialihkan haknya kepada siapapun;
6. Meminta Pernyataan dari penjual bahwa bidang tanah tidak dalam pnejaminkan kepada pihak manapun.

Cara mengajukan permohonan hak:
1. Meminta asli girik dari penjual/ pemilik lama dan pastikan nama penjual yang tercantum dalam asli girik tersebut adalah nama yg akan dimasukan dalam Akte Jual Beli nantinya.
2. Memastikan bahwa objek tanah adalah benar termasuk di dalam tanah girik, dan secara nyata dikuasai secara fisiknya
3. Mengajukan surat permohonan hak ke kantor BPN/Badan Pertanahan Nasional Wilayah dengan tahapan;
• Pengakuan fisik tanah dilanjtkan dengan pembuatan gambar situasi;
• Penelitian dan pmbahasan panitia Ajudikasi;
• Pngumuman surat permohonan trsebut;
• Penrbitan surat keputusan pmberian hak;
• Pncetakan sertifikat tanah.

Perjanjian Jual Beli Tanah Dibawah Tangan

Bahwa status Perjanjian Jual Beli Tanah Dibawah Tangan yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah tetap sah berdasarkan bukti pembayaran/kwitansi Jual Beli. Demikian ini sesuai dengan Yurisprudensi MA No. 126.K/Sip/ 1976 tertanggal 4 April 1978 yg memutuskan bahwa :
“Untuk syarat sahnya jual beli tanah, tidak mutlak mesti dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akte Pejabat ini hanyalah suatu alat bukti”.

Selain daripada itu, jual beli tanah yang tidak dibuat dihadapan atau oleh PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah tetap sah, dalam pengertian hak miliknya telah berpindah dari pihak penjual kepada pihak pembeli, dengan syarat jual beli tanah itu sudah memenuhi syarat-syarat materiil ; mengenai pihak penjual, mengenai pihak pembeli maupun mengenai bidang tanahnya.

Apabila terjadi sengketa maka penyelesaian yg dapat dilakukan pihak pembeli, supaya jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT tersebut dapat memiliki kekuatan hukum yang tetap adalah dengan meminta Putusan kepada Pengadilan Negeri setempat yang memberikan kepastian hukum ke pihak pembeli sebagai pemilik yang sah hak atas tanah berikut bangunan diatasnya. Dengan mengajukan dasar norma hukum bahwa pembeli yang beritikad baik harus dlindungi oleh undang-undang

Apabila dalam perjanjian jual beli tanah dengan cara angsuran/cicilan maka jual beli tanah dianggap telah terjadi jika secara nyata telah ada angsuran/cicilan, dan bila sudah dilakukannya 2 (dua) kali pembayaran angsuran, bahkan telah sampai pada tahap adanya kesepakatan pelunasan, namun kemudian hari ditolak oleh pihak Penjual, hal ini diperkuat oleh Putusan MA tgl 14 April 1973 Nomor.123/Sip/ 1973 yang menguraikan : “jual beli bidang tanah menurut hukum adat, dengan tidak dapatnya pembeli melunasi pembayaran sisa harga pada waktu yang telah dijanjikan, tidak dapat dijadikan alasan untuk melakukan pembatalan jual beli tanah, yang dapat dilakukan penjual adalah menuntut sisa uang tersebut;

Bahwa wlaupun dalam pelaksanakan transaksi jual belitanah tersebut tidak dilakukan dihadapan pihak Kepala Desa maupun perangkat Desa lainnya, maka perbuatan hukum yang telah dilakukan oleh Para Pihak adalah sah dan mengikat bagi mereka semua, hal ini berdasarkan oleh Putusan MA tgl 13 Desember 1958 Reg. No. 4K/Sip/1958 yang menerangkan: “ikut sertanya Kepala Desa bukan merupakan syarat sahnya jual beli”.

Bahwa pengertian “kontan” atau “tunai” dalam Hukum Adat, bukan dalam pengertian “dibayar lunas”. Kontan/Tunai menurut Hukum Adat adalah bahwa suatu perbuatan hukum tertsebut telah selesai dengan adanya suatu tindakan/perbuatan konkrit tertentu. Salah satu bentuk dari perbuatan/tindakan konkrit yang umum adalah pembayaran uang muka,voorschot atau panjer.

Biaya PPAT Jual Beli Tanah – Honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pembuatan akta jual beli tanah atau yang biasa disingkat AJB juga memerlukan biaya dalam prosesnya. Pembuat AJB adalah PPAT (Pejabat Pembuat akta tanah). Besarnya harga AJB (Akta jual beli tanah) di PPAT itu berbeda-beda pada masing-masing daerah, Namun biaya pembuatan AJB tersebut tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi yang tertera dalam Akta Jual beli tanah.

Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris

Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris umumnya dikenal PJB adalah kesepakatan antara pembeli dengan penjual untuk menjual tanah berikut bangunannya yang dibuat dengan akta Notaris. Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris umumnya dibuat sebab alasan-alasan tertentu seperti belum selesai/lunasnya pembayaran harga jual beli dan atau belum dibayark lunas pajak-pajak yang ada dalam proses jual beli.

Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris ada dua macam yaitu Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris lunas dan Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris belum lunas. Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris lunas dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan secara lunas oleh pembeli kepada pihak penjual tetapi belum bisa dilaksanakan proses pembuatan Akta Jual Beli PPAT, disebabkan; sertifikat masih dalam pngurusan, pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, dan lain-lain. Dalam pasal-pasal PJB memuat kapan Akta Jual Beli PPAT akan dilaksanakan beserta persyaratan lainnya.

Di dalam PJB lunas juga memuat kuasa dari pihak penjual kepada pihak pembeli untuk menandatangani Akta Jual Beli nantinya, sehingga pada saat penandatanganan AJB tidak lagi diperlukan kehadiran pihak penjual. Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris lunas umumnya dilakukan untuk transaksi objek jual beli bidang tanah yang berada diluar wilayah kerja PPAT atau Notaris yang bersangkutan. Berdasarkan PJB lunas Notaris bisa dibuatkan AJB di hadapan/oleh PPAT di daerah lokasi bidang tanah berada.

PJB Notaris tidak lunas umumnya dibuat jika pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di dalam pasal-pasal PJB Notaris tidak lunas minimal memuat ketentuan mengenai jumlah uang muka yang telah dibayarkan pada saat proses penandatanganan akta PJB Notaris, cara atau jangka waktu dan besaran pembayaran, waktu pelunasan dan sanksi-sanksi atau ketentuan lainnya yang disepakati para pihak jika salah satu pihak tidak bisa menepati perjanjian. PJB Notaris tidak lunas juga mesti dilanjutkan dengan proses pembuatan AJB PPAT pada saat pelunasan pembayaran.

Unsur-Unsur Pokok dalam PJB ataupun PPJB (Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris)
Ketentuan mengenai Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris baik PPJB PJB mengacu kepada Keputusan Pemerintah yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 thn 1995, yang meliputi :
1. Mengenai Objek Pengikatan Jual Belinya
Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris baik PJB ataupun PPJB harus meliputi beberapa objek yang ada. Objek Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris meliputi .
1. Mengenai luas bangunan beserta gambar spesifikasi teknis dan gambar arsitektur
2. Mengenai lokasi tanah harus sesuai dengan pencatatan nomor kavling
3. Mengenai luas bidang tanah berikut izin dan perizinannya.
Mengenai Objek tanah dan bangunan harus diuraikan dan dijelaskan secara mendetail. Tidak boleh sampai ada informasi dan data dan yang kurang atau terlewati.

2. Mengenai Kewajiban dan Jaminan bagi Penjual
Bagi pihak penjual yang hendak menawarkan tanah dan bangunan yang dijual pada pihak pembeli maka wajib menyelesaikan pembangunan dan selanjutnya menyerahkan kavling atau unit rumah sesuai dengan yang telah ditawarkan kepada pihak pembeli, sehingga Perjanjian Jual Beli di hadapan Notaris menjadi pegangan hukum untuk pihak pembeli.

Dalam pembuatan Perjanjian Jual Beli Notaris, pihak penjual bisa memasukkan klausula pernyataan pihak penjual dan jaminan darinya bahwa bangunan dan tanah yang ditawarkan sedang tidak dalam keadaan jaminan utang pada pihak ketiga maupun dalam posisi sengketa hukum. Jikalau ada prnyataan yang tidak benar dari pihak penjual maka pihak calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak ketiga atau pihak manapun mengenai tanah dan bangunan yang akan dibelinya.

3. Mengenai Objek Pengikatan Jual Belinya
Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris baik PJB ataupun PPJB harus meliputi beberapa objek yang ada. Objek Perjanjian Jual Beli Tanah Notaris meliputi .
4. Mengenai luas bangunan beserta gambar spesifikasi teknis dan gambar arsitektur
5. Mengenai lokasi tanah harus sesuai dengan pencatatan nomor kavling
6. Mengenai luas bidang tanah berikut izin dan perizinannya.
Mengenai Objek tanah dan bangunan harus diuraikan dan dijelaskan secara mendetail. Tidak boleh sampai ada informasi dan data dan yang kurang atau terlewati.
4. Mengenai Kewajiban dan Jaminan bagi Penjual

Bagi pihak penjual yang hendak menawarkan tanah dan bangunan yang dijual pada pihak pembeli maka wajib menyelesaikan pembangunan dan selanjutnya menyerahkan kavling atau unit rumah sesuai dengan yang telah ditawarkan kepada pihak pembeli, sehingga Perjanjian Jual Beli di hadapan Notaris menjadi pegangan hukum untuk pihak pembeli. Dalam pembuatan Perjanjian Jual Beli Notaris, pihak penjual bisa memasukkan klausula pernyataan pihak penjual dan jaminan darinya bahwa bangunan dan tanah yang ditawarkan sedang tidak dalam keadaan jaminan utang pada pihak ketiga maupun dalam posisi sengketa hukum.

Jikalau ada prnyataan yang tidak benar dari pihak penjual maka pihak calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak ketiga atau pihak manapun mengenai tanah dan bangunan yang akan dibelinya. Pihak Penjual bertanggung jawab atas cacat tersembunyi yg baru diketahui di kemudian hari, serta juga menanggung biaya proses pengurusan sertifikat hak atas tanah.

5. Mengenai Kewajiban bagi Pembeli
Bagi pihak pembeli adalah berkewajiban untuk membayar cicilan tanah dan bangunan serta sanksi dari keterlambatan pembayaran berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 thn 1995 menerangkan bahwa besaran denda kterlambatan ialah 2/1000 dari jmlah angsurn per/hari keterlambatan. Pihak pembeli juga berkewajiban untuk membayar pajak, jumlah total harga objek, dan biaya-biaya lainnya dan juga membayar biaya pembuatan akta di notaris, serta biaya balik nama sertifikat hak atas tanah atas nama pembeli.

6. Mengenai Klausula Lainnya
– Pembatalan pengikatan;
– Pemeliharaan bangunan;
– Waktu serah terima bangunan;
– Penggunaan bangunan;
– Pengalihan hak;
– Penyelesaian Perselisihan.

Demikialah Artikel JUAL BELI TANAH yang memuat: Syarat Prosedur Jual Beli Tanah Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat Tata Cara Jual Beli Tanah Dasar Hukum Jual Beli Tanah Akta Jual Beli Tanah Girik ini dibuat, semoga berguna…

 

You may also like

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *