Skip to main content

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB)

Bagi orang awam, mungkin masih belum memahami perbedaan antara Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan Akta Jual Beli (AJB). Hal tersebut merupakan hal yang wajar sebab secara sekilas keduanya memiliki makna harfiah yang hampir sama. Namun, memiliki sanksi hukum yang sangat berbeda, secara yuridis.

Perjanjian untuk melepaskan hak atas sebuah tanah harus memenuhi kriteria terang & tunai, seperti apa yang tercantum dalam ketentuan hukum adat yang tertera dalam Pasal 5 UU No. 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Terang memiliki arti bahwa jual beli tersebut dilakukan di depan pejabat umum yang berwenang/PPAT. Sementara itu, tunai sendiri memiliki arti sebagai hak milik yang beralih ketika jual beli tanah terjadi & selesai pada saat yang sama. Jika harga tanah yang disepakati belum terlunasi oleh pembeli, sisa pembayaran yang belum terbayar akan menjadi kaitan utang piutang antara penjual & pembeli.

Jika persyaratan terang & tunai sudah terpenuhi, penjual & pembeli dapat mengikat diri dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT. PPAT merupakan alat penting dalam proses pelepasan hak tanah nantinya bisa dijadikan dasar permohonan penerbitan sertifikat tanah/balik nama sertifikat tanah.Tindakan tersebut dapat dilakukan  dengan melakukan pembayaran pajak kepada Negara terlebih dahulu (Pajak Penghasilan dipegang penjual & Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan dipegang pembeli) sesuai dengan aturan dalam UU No. 28 Tahun 2009 mengenai Pajak & Retribusi Daerah.

Transaksi jual beli tanah yang syarat terang & tunainya belum terpenuhi, dapat digunakan alat hukum berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di depan seorang Notaris. Perjanjian seperti itu, sering kali dilakukan oleh pihak-pihak yang transaksi pembayarannya dilakukan secara menyicil/pihak pembelinya merupakan seorang makelar tanah (bukan end-user tanah untuk penerbitan sertifikat).

Keuntungan dari alat PPJB (yang biasanya diikuti dengan adanya surat kuasa menjual dari Penjual kepada Pembeli untuk melaksanakan AJB) adalah bisa mengakomodasi perjanjian dari pihak-pihak, walaupun kondisi keuangan tidak memungkinkan. Selain itu, dalam PPJB para pihak tidak harus melakukan pembayaran pajak (PPH & BPHTB), hanya perlu membayar jasa notaris yang mengacu pada ketentuan UU No.30 Tahun 2004 mengenai UU Jabatan Notaris.

Kelemahan dari alat PPJB adalah tidak bisa digunakan sebagai dasar untuk pembuatan sertifikat tanah/proses balik nama sertifikat tanah. Akibatnya, setiap alat PPJB di depan Notaris selanjutnya akan diikuti dengan alat AJB di depan PPAT.

Artikel Tambahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB)

Proses transaksi tanah memang ada ketentuan yang harus diperhatikan. Selain harus menghadirkan saksi-saksi dan notaris, pembayaran BPHTB dan Pajak Penghasilan, kedua belah pihak juga harus menyiapkan beberapa dokumen hukum. Dokumen ini bertujuan agar transaksi legal dan terhindar dari kerugian atau penipuan.

Dokumen hukum yang harus disiapkan pada saat transaksi diantaranya, Akta Jual Beli (AJB) dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Meskipun sama-sama dokumen perjanjian hitam di atas putih, kedua dokumen ini memiliki implikasi hukum yang berbeda.

Untuk PPJB merupakan dokumen pengikatan awal antara penjual dan pembeli yang dilakukan di bawah tangan. Ini berarti, PPJB merupakan kesepakatan jual beli awal sebelum AJB dibuat notaris. Dokumen PPJB bersifat tidak otentik, dalam artian hanya kesepakatan di antara penjual dan pembeli tanpa mengikutsertakan PPAT.

Pada umumnya, PPJB dikeluarkan bersama sejumlah uang muka tanda kesepakatan pembelian tanah. Meski bersifat di bawah tangan, PPJB menjadi jaminan hukum yang memiliki kekuatan untuk dipertanggungjawabkan. Untuk itu, isi PPJB setidaknya harus memuat poin penting berikut:

  • Pihak yang bersepakat;
  • Kewajiban penjual;
  • Uraian objek yang diikat dalam jual beli;
  • Jaminan penjual;
  • Waktu serah terima;
  • Pemeliharaan obyek;
  • Penggunaan obyek;
  • Pengalihan hak;
  • Pembatalan pengikatan; dan
  • Penyelesaian perselisihan.

Sementara AJB merupakan dokumen otentik yang disahkan notaris/PPAT. Dokumen ini menjadi tanda peralihan hak obyek dari penjual kepada pembeli. Pembuatan AJB dilakukan setelah kedua belah pihak menyelesaikan pembayaran pajak yang muncul saat jual beli berlangsung. AJB diserahkan pada saat akad jual beli dan ditandangani oleh penjual maupun pembeli beserta pada saksi-saksi. Penandatanganan dilakukan di hadapan notaris/PPAT.*

You may also like